mobileTitle
İŞYERİ KİRALARINDA YENİ DÖNEM
5 Kasım 2020
İŞYERİ KİRALARINDA YENİ DÖNEM

İŞYERİ KİRALAMALARINDA YENİ DÖNEM

Yazar: Dr. Yalçın BOSTANCI- Av. Barış SARIGÜL

(Bu makale BOSTANCI HUKUK bünyesinde hazırlanan 08.09.2020 tarih ve 2020/13 sayılı Sirküler'den alınmıştır)

  1. GENEL OLARAK

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinde, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 10 uncu maddesi ile 18.05.1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmıştır. Bu gelişme ile kira sözleşmeleri ile ilgili ilişkiler yeni Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Ancak 4 Temmuz 2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31 Mart 2011 tarih ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri Türk Borçlar Kanununun yürürlük tarihi olan 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır” şeklinde bir düzenleme yapılmıştır. Açıkçası geçtiğimiz son sekiz yıllık dönemde tacirler arasında yapılan, özellikle işyerleri ile ilgili kira sözleşmelerinde bu erteleme hükmü damgasını vurmuştur ve ilişkileri şekillendirmiştir.

Kiracının tacir olduğu kira sözleşmeleri ile tacir olmadığı kira sözleşmelerine uygulanan hükümleri değiştiren ve uygulamada ikilik oluşturan söz konusu erteleme maddesi ile kiracı tacir, kamu tüzel kişisi veya özel hukuk tüzel kişisi ise 2012 yılından 2020 yılına kadar sekiz yıl süre öncelikle kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması, sözleşmede hüküm yok ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması öngörülmüştür.

Daha özet bir anlatımla eğer kiracı tacir ise veya kamu tüzel kişisi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmeleri ile ilgili sınırlayıcı hükümlerinden etkilenmemekte, taraflar sözleşme serbestisi çerçevesinde istediği şekilde belirleme yapabiliyordu.

Ancak 1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile bu konular da artık 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun sınırlayıcı ve müdahaleci hükümlerine tabi olacaklar.

Sekiz yıl süre ile ertelenen bu dokuz adet maddenin özellikle işyeri kiralamalarında getireceği yenilikler aşağıda özet olarak incelenmiştir. Özel Hukuk Tüzel Kişilerinin de Türk Ticaret Kanunu hükümleri doğrultusunda tacir olduğu düşünüldüğünde konu sadece kiracının tacir olduğu durumlar ve özellikle de işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri kapsamında özet olarak incelenmiştir.

II) İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ KİRA İLİŞKİSİNİ DEVRETMESİ

Türk Borçlar Kanununun 323 ünü maddesi hükmüne göre, Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredememektedir. Kiraya veren, işyeri kiralarında ise haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

818 sayılı mülga Borçlar Kanununa göre de kira sözleşmesinin devri için Kiraya Veren’in rızasının alınması gerekmekteydi. Bu açıdan hukuk dünyamıza bir yenilik gelmedi. Ancak artık işyeri kiralamalarında Kiraya Veren haklı bir nedeni olmadıkça, devir için onay vermekten kaçınamayacaktır. Kanun koyucu bu maddenin tamamlayıcısı olarak da kira sözleşmesini devreden eski Kiracıyı, devralan yeni Kiracı ile birlikte iki yıl boyunca müteselsilen sorumlu olacaktır.

Önceden kiracısının tacir veya kamu tüzelkişisi olduğu sözleşmelerde kira sözleşmesinin devri ile ilgili hususlar taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabiliyorken, artık Türk Borçlar Kanununun 323 üncü maddesi hükmüne tabi olacaktır. Yani işyeri kiralamalarında Kiraya Veren’in aksini sağlayacak haklı bir sebebi olmadıkça Kiracı tarafından kira ilişkisinin devri mümkün olacak ve devreden Kiracı, devralan yeni Kiracı ile borçlardan kira süresi sonuna kadar ve en çok iki yıl boyunca birlikte sorumlu olacaktır.

III) İŞYERİ KİRACISININ KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ SÜREDEN ÖNCE GAYRİMENKULÜ TAHLİYE ETMESİ

Türk Borçlar Kanununun 325 inci maddesine göre, Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam etmektedir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bu madde Kiracının kiralanan yeri erken tahliye etmesine dönük bir maddedir. Uygulamada bu sorun sıkça gündeme gelmektedir. Bu konu ile ilgili Yargıtayın bugüne kadarki görüşüne göre, Kiracının tacir ve kamu tüzel kişisi olduğu durumlarda Türk Borçlar Kanununun 325 inci maddesinin tacirler için ertelenmiş olması karşısında sözleşme serbestisi hükümlerine göre tarafların sözleşmeye uymaları gerekmekteydi. Yani Kiracının erken tahliyesi halinde sözleşmede madde varsa öncelikle bu maddenin uygulanması gerekmekteydi. Eğer sözleşmede bu konuda herhangi bir madde yoksa Yargıtay bu kez mahkemenin erken tahliye durumunda, ortaya çıkan uyuşmazlıkta mahkemenin makul süre kadar bir tazminata hükmetmesi gerektiğini belirtmekteydi. Makul sürenin ne olduğu ise mahkemenin alacağı bir bilirkişi raporu ile belirlenmekteydi. Ancak Yargıtayın genelde bu süreyi üç ayı aşmayacak şekilde belirlediği bilinmekteydi.

Aslında Kiracısının tacir olduğu kira sözleşmeleri için, 1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanununun 325 inci maddesi, Yargıtayın içtihat haline getirdiği uygulamanın kanunlaştırılmasından fazlası olmamıştır. Ancak bilinmesi gereken önemli nokta şudur ki, artık Kiracı tacir olsa da sözleşmeye ne kadar uzun bir tazminat süresi yazılırsa yazılsın, artık erken tahliye eden Kiracı yalnızca makul süre kadar borçlardan sorumlu olacaktır. Konu bu yönü ile önemlidir. Yine bu sürenin belirlenmesi yargılama esnasında alınacak bilirkişi raporları çerçevesinde olacaktır.

IV) TARAFLARDAN BİRİNİN OLAĞANÜSTÜ SEBEP İLE SÖZLEŞMEYİ FESHETMESİ

Türk Borçlar Kanununun 331 maddesi hükmü kira sözleşmesinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi durumunu, “taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar” şeklinde düzenlemiştir.

Bu hususu yürürlükten kaldırılan 818 sayılı mülga Borçlar Kanununun 264 üncü maddesi çok daha farklı düzenlemişti. Bu maddenin uygulanma frekansının oldukça düşük olması ve bu yazının özet olma niteliği dolayısı ile, eski kanun ile yenisi arasındaki en önemli farkın bu durumda kusuru bulunmayan karşı tarafa ödenecek tazminatla ilgili olduğu söylenebilir.

1 Temmuz 2020 tarihi öncesinde Kiracının tacir olduğu hallerde bu hususta öncelikle sözleşme hükümlerine, hüküm yoksa mülga Borçlar Kanununun 264 üncü maddesine başvuruluyorken, artık Kiracının tacir olduğu kira sözleşmelerinde bu maddeye dayanarak olağanüstü bir fesih gündeme gelir ise, karşı yana ödenecek tazminat veya benzeri parasal sonuçlara, ortaya çıkan uyuşmazlığın kendi özelindeki koşullara göre hakim karar verecektir.

V) BAĞLANTILI SÖZLEŞMELERİN GEÇERSİZLİĞİ

Öncelikle bilinmelidir ki, Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyerleri ile ilgili kira ilişkilerinde çok daha fazla müdahaleci bir tavır belirlemiştir. Bu türden kira sözleşmelerinde Kiracı, genel hükümlere nazaran çok daha fazla korunmaktadır.

Türk Borçlar Kanununun bağlantılı sözleşme yasağını düzenleyen 340 ıncı maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Örneğin bir vakıf tarafından kurulan bir işletmeye ait bir taşınmazın kiraya verilmesi esnasında, kira sözleşmesinin geçerliliği, bir bağış şartına veya Kiracıyı başka şekilde borç altına sokan bir başka ilişkiye bağlanmış ise bu yapılan tali sözleşme geçersiz olacaktır.

1 Temmuz 2020 tarihinden önce sekiz yıllık erteleme nedeni ile bu türden bağlantılı sözleşmeler geçerli sayılmaktaydı. Ancak yeni dönemde Kiracıyı kira ilişkisi ile ilgilisi olmayan borçlar altına sokan bu türden bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacaktır. Ancak tekrar hatırlatırız ki, bu sınırlama yalnızca konutlar ve çatılı işyerleri için geçerlidir.

VI) KİRACININ VERECEĞİ GÜVENCE BEDELİNİN (DEPOZİTO) SINIRI

Tük Borçlar Kanununun 342 inci maddesi de konut ve çatılı işyerleri ile ilgili bir düzenleme olup, bu madde de Kiracının tacir olduğu kira sözleşmeleri için 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmişti.

Adı geçen madde Kiracıdan alınacak güvence bedellerini sınırlayıcı düzenlemeler içermektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle Kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamamaktadır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa Kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya Veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, Kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Kira ilişkilerinde depozito vermek ya da güvence olarak bono almak yaygın bir uygulamadır. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması ile ilgili sözleşmelerde Kiracıdan en çok üç aylık kira tutarı kadar güvence bedeli alınabilmektedir. Bu maddenin de sekiz yıl boyunca ertelenmesi ile, daha önce kiracının tacir olduğu hallerde sözleşme serbestisi doğrultusunda Kiracıdan taraflar arasında belirlenen tutarlarda güvence alınabilmekteydi.

1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile imzalanacak konut ve işyeri kira sözleşmeleri için, artık tacir Kiracılardan da en çok üç aylık güvence bedeli istenebilecek ve bu bedel nakit ise bankada bir mevduat hesabına yatırılacaktır. Eğer bono alınmışsa da bu bono bankaya depo edilecek.

VII) KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAYACAĞI

Yine konut ve çatılı işyerleri ile ilgili Kiracının korunması ilkesinden yola çıkarak oluşturulmuş olan Türk Borçlar Kanununun 343 üncü maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır. Yani taraflar arasında bir kira sözleşmesi kurulduktan sonra, o sözleşmenin kira bedeli dışındaki hiçbir maddesi Kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Bunun olması halinde ise, yapılan değişiklik geçersiz olacaktır.

Kiracısı tacir olan konut ve çatılı işyerleri açısından 1 Temmuz 2020 tarihine kadar olan erteleme süresi içerisinde taraflar arasında yapılan bu değişiklikler geçerli iken, bu tarih itibari ile sözleşmelerde Kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır.

VIII) KİRA ARTIŞ YÖNTEMİNİN BELİRLENMESİ

Uygulamada taraflar arasında en fazla uyuşmazlığa sebebiyet veren ve aslında bir kira sözleşmesinin önemli unsurlarından biri olduğu tartışmasız olan, kira artış oranı ile ilgili kanun koyucu Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesinde, konut ve işyeri kiraları ile ilgili son derece müdahaleci hükümler getirmiş ve kira artış oranlarını Kiracı lehine sınırlandırmıştır. İlgili maddeye göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır.

Daha sonra 7161 sayılı torba kanun ile, bu madde ile ilgili olarak, 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesine "Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır." fıkrası eklenmiştir.

Özet ile açıklamak gerekir ise, artık konut ve çatılı işyeri kiralamalarında kiracıların tacir olması halinde de, yenilenen yılın kira artış oranı "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını geçemeyecektir. Bu madde 1 Temmuz 2020 tarihinden sonra kiracısının tacir olduğu yeni akdedilecek sözleşmeler için bu şekilde uygulanacağı gibi, sekiz yıllık erteleme süresi içerisinde akdedilen ve süresi devam eden sözleşmeler için de uygulanacaktır.

IX) KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI

Uygulamada bir başka önemli madde olarak karşımıza çıkan ve yansımasını özellikle muacceliyet şartı ve cezai şartlar ile gösteren Türk Borçlar Kanununun 346 ıncı maddesine göre, Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilememektedir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Yine sekiz yıllık erteleme nedeni ile, kiracının tacir olduğu çatılı veya çatısız işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödenmemesi halinde tüm kira bedellerinin muacceliyet kesbedeceği veya cezai şart ödeneceği yönünde maddeler konulabilmekteydi.

1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile kiracısı tacir olan çatılı işyerleri için akdedilen kira sözleşmelerinde bu türden ceza ve kira bedeli ödenmediğinde diğer kira bedellerinin de muaccel olacağı yönündeki hükümler artık geçersiz hale gelecektir.

X) DAVA YOLU İLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİN DAVACI ALEYHİNE DEĞİŞTİRİLEMEYECEĞİ HUSUSU

Türk Borçlar Kanununun dava yolu ile kira ilişkisini sona erdiren hükümleri 350, 351, 352 ve 353 üncü maddelerinde sınırlı sayı ilkesi ile belirtilmiştir.

Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise veya belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilmektedir. Buna ek olarak, Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Türk Borçlar Kanununun 354 üncü maddesi bu hususların kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini, yani aksi yorum ile, sadece sözleşme ile Kiracı lehine değiştirilebileceğini belirtmektedir. Yani bu maddeler nispi emredici nitelikte maddelerdir.

1 Temmuz 2020 tarihine kadar olan erteleme süresi boyunca bu konularda taraflar arasında sözleşme serbestisi çerçevesinde belirlenen hükümler geçerli olmaktaydı. Yani Kiracı aleyhine de olsa taraflar arasındaki şartlar geçerliydi. Ancak bu tarih itibari ile artık Türk Borçlar Kanunundaki hükümlere göre belirlenmiş olan sınırlandırmalar geçerli olacak ve belirtilen sınırlardan daha farklı şekilde Kiracı aleyhine hükümler konulamayacaktır.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Değiştirilen 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile yürürlüğü sekiz yıl boyunca ertelenen Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddesi hükümleri 1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile kiracısı tacir olan işyeri kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulacaktır. Yeni dönemde kira sözleşmeleri üzerinde müdahaleci, sınırlandırıcı ve özellikle Kiracıyı koruma eğiliminde olan Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin, tacirler arası akdedilen işyeri kira sözleşmelerinde etkisinin çok daha şiddetle hissedileceğini söyleyebiliriz. Buna göre işyeri kiralamalarında kiracının tacir olması istenilen şekilde sözleşme düzenlenmesini sağlamamakta olup 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren özetle aşağıdaki hususlara dikkate edilmelidir:

- 1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile işyeri kiralarında ve kiracısı tacir olan yerlerde de istenildiği kadar depozito alınamayacak olup en çok üç aylık güvence bedeli istenebilecek ve bu bedel nakit ise bankada bir mevduat hesabına yatırılacaktır. Eğer bono alınmışsa da bu bono bankaya depo edilecektir.

- Kira sözleşmelerine konulacak kira bedelinin artışına ilişkin oran "tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE ortalaması) oniki aylık ortalamalara göre değişim" oranını geçemeyecektir.

-1 Temmuz 2020 tarihi itibari ile kiracısı tacir olan çatılı işyerleri için akdedilen kira sözleşmelerine ilişkin kiranın ödenmemesi ihtimali için cezai şart ve kira bedeli ödenmediğinde diğer kira bedellerinin de muaccel olacağı yönündeki hükümler artık geçersiz hale gelecektir.

-1 Temmuz 2020 tarihine kadar olan erteleme süresi içerisinde taraflar arasında anlaşma sağlanarak kira sözleşmesi hükümleri değiştirilebilir iken yeni dönemde devam eden kira ilişkisindeki hükümler kira bedeli dışında kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.

-1 Temmuz 2020 tarihinden önce sekiz yıllık erteleme nedeni ile bu türden bağlantılı sözleşmeler geçerli sayılmaktaydı. Ancak yeni dönemde Kiracıyı kira ilişkisi ile ilgilisi olmayan borçlar altına sokan bu türden bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacaktır. Ancak tekrar hatırlatırız ki, bu sınırlama yalnızca konutlar ve çatılı işyerleri için geçerlidir.

- Kira ilişkisi devam ederken kiracı tarafından erken tahliye durumunda kiracı tacir olsa da sözleşmeye ne kadar uzun bir tazminat süresi yazılırsa yazılsın, artık erken tahliye eden Kiracı, yalnızca makul süre kadar borçlardan sorumlu olacaktır. Makul süre ve ilgili tazminat tutarını mahkeme belirleyecektir.

- Önceden kiracısının tacir veya kamu tüzelkişisi olduğu sözleşmelerde kira sözleşmesinin devri ile ilgili hususlar taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabiliyorken, artık Türk Borçlar Kanununun 323 üncü maddesi hükmüne tabi olacaktır. Yani işyeri kiralamalarında Kiraya Veren’in aksini sağlayacak haklı bir sebebi olmadıkça Kiracı tarafından kira ilişkisinin devri mümkün olacak ve devreden Kiracı, devralan yeni Kiracı ile borçlardan kira süresi sonuna kadar ve en çok iki yıl boyunca birlikte sorumlu olacaktır.